Nos ha llamado la atención en los últimos meses la gran cantidad de clientes que nos han consultado sobre asuntos relacionados con su Comunidad de Propietarios. Lo cierto es que prácticamente todas las Comunidades disponen hoy de un Administrador que, además de ejercer las funciones que le son propias, suele ofrecer el asesoramiento jurídico oportuno sobre cualquier problemática que se pueda plantear en la Comunidad. En cualquier caso, estamos encantados de informar sobre sus derechos en esta materia a nuestros clientes y, si fuera necesario, de interponer la correspondiente demanda en defensa de los mismos.

La casuística que puede darse en cualquier Comunidad de Propietarios es casi infinita. Así, nos encontramos desde cuestiones generales que nacen en cualquier edificio hasta asuntos más concretos que se dan con una menor frecuencia.

Lo cierto es que la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil no resuelven de forma clara todos los problemas y ello ha provocado que nazca una prolija jurisprudencia a la que es muy frecuente y necesario acudir para poder determinar con claridad el régimen de derechos y obligaciones de las partes.

La temática de esta semana hemos considerado oportuno tratarla de una forma práctica; por ello, planteamos algunas de las preguntas más interesantes que hemos recibido durante este año:

¿qué criterios han de tenerse en consideración para determinar la cuota de participación que corresponde a cada comunero? Son muy frecuentes los problemas en relación con la cuota de participación que corresponde a cada comunero. Los problemas suelen nacer en el momento en el que se formaliza la escritura de división horizontal. En ella, la promotora o constructora es la que suele establecer los porcentajes de cada comunero y no siempre se hace de la forma más justa y correcta. A la pregunta planteada, la LPH establece en su artículo 5 que para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

¿qué normas regulan una Comunidad de propietarios y sobre todo dónde se regulan asuntos concretos como la tenencia de perros, los horarios de juegos en el patio interior del edificio, etc? Las Comunidades de propietarios se rigen por lo dispuesto en la Ley de Propiedad horizonta y por el Código Civil pero, además, es importante tener siempre presente el contenido de la Escritura de división horizontal, los Estatutos y las normas de régimen interno que, en su caso, se hayan aprobado. En estas últimas es donde suelen regularse cuestiones de detalle como las que se plantean en la pregunta.

¿es obligatorio que la Comunidad disponga de un seguro de responsabilidad civil? aunque no existe obligación de contratar el seguro, es muy aconsejable hacerlo porque en el ámbito de las Comunidedes de propietarios existen riesgos de toda índole que pueden generar grandes problemas económicos a los comuneros si no se dispone de él. Aconsejo recibir el asesoramiento necesario para no contratar un seguro que no cumpla con nuestras expectativas.

¿cómo y cuando se convoca una Junta extraordinaria? Dice la LPH que puede convocarla el presidente o cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25% de las cuotas de participación. En cuando al plazo, no existe plazo previo de convocatoria, señalando la ley que se hará con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimeinto de todos los interesdos.

¿qué tiene que hacerse constar en el acta de la Junta? en el acta deben constar los acuerdos alcanzados, el resultado de las votaciones y aquellas intervenciones que resulten particularmente releventes a criterio del Secretario. Ello causa también muchos problemas porque los comuneros suelen quejarse de la omisión de sus intervenciones o de la redacción incorrecta de cualquier consideración que haya podido realizarse durante la Junta.

¿es obligatorio aceptar la presidencia? Es obligatorio, aunque el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

En mi comunidad quieren instalar un ascensor, ¿cómo se reparten los gastos que ello conlleve? la regla general es que el reparto se realizará aplicando el coeficiente que tenga cada vivienda y local, salvo que los estatutos hubieran previsto otra cosa o que los comuneros acuerden por unanimidad otra forma de reparto. Sobre esta cuestión existe abundante jurisprudencia que es muy interesante analizar.

¿tendría yo que hacerme cargo de las cuotas impagadas del anterior propietario de mi casa? cuando se adquiere una vivienda se asumen también las cargas de la misma. En cualquier caso, es difícil desconocer el impago de las cuotas por el propietario anterior porque el notario pide la certificación acreditativa de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad en el momento en el que se formaliza la compraventa.  

Fdo. José Montero (abogado)