A lo largo de nuestra experiencia profesional, son muy pocas las veces en las que la gente nos consulta sobre contratos de arrendamiento, ya sea de vivienda, ya sea de temporada o de locales comerciales.
Desgraciadamente, en la mayoría de las ocasiones las solicitudes de asesoramiento llegan ya cuando es tarde, se han cometido errores y principalmente, cuando vienen los problemas.
Así, en primer lugar, es muy común que entre las partes se firmen contratos de arrendamiento estándar o, en muchas ocasiones, proporcionados por las propias agencias inmobiliarias que generalmente los han obtenido de internet y sin someter a revisión de ningún abogado experto.
Pues bien, este es el primer y más grande error, no asegurarse de firmar un contrato personalizado, que recoja las características concretas de las partes y del inmueble que se va a alquilar.
El otro gran error que nos encontramos, es que por algún tipo de creencia errónea, se considera que si un inmueble se alquila durante un período inferior de un año, se encuadraría jurídicamente como contrato de temporada y no como contrato de vivienda habitual, lo que implicaría que no habría que respetar las disposiciones normativas que regular el arrendamiento de vivienda habitual (principalmente el período mínimo de arrendamiento que se exige para estos supuestos de 3 años). Así, es muy habitual ver en la práctica gente que arrienda su vivienda por períodos de once meses. Sin embargo, la jurisprudencia es muy clara al respecto, y con independencia del período que figure en el contrato y de lo que en él se diga, lo relevante para considerar un arrendamiento como de uno u otro tipo, es si dicho inmueble es o no la vivienda habitual del que la arrienda. En dicho caso, si es la vivienda habitual, será de aplicación obligatoria lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de viviendas habituales, con todas sus consecuencias.
Otro gran error que se comete en ocasiones, es pensar que a pesar de lo que disponga la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el arrendamiento de viviendas las partes pueden pactar lo que estimen conveniente. Así, hemos visto en ocasiones contratos de arrendamiento de vivienda donde se dice que se pacta por ejemplo un período de 3 años, pero que en caso de que durante dicho período se consiga un comprador para la vivienda, el arrendatario deberá abandonarla. Pues bien, dicha cláusula es nula por contravención a lo dispuesto en la ley y por lo tanto, llegado el momento, no habría motivo para respetarla.
Otro problema que se ve mucho, es el relativo a los períodos mínimos de permanencia en el inmueble que se arrienda como vivienda habitual, por costumbre se fija el período de un año, y cuando a veces el arrendatario quiere resolver el contrato con anterioridad, le entran las dudas sobre qué hacer y las consecuencias de una resolución antes de tiempo. En este caso, avisamos a nuestros lectores que tras la última reforma, el período mínimo de duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual es de 6 meses – y no un año-, y que en caso de resolución con anterioridad al año por voluntad del arrendatario, la única consecuencia que prevé la ley es la posibilidad del pago de una indemnización (que como máximo alcanzaría una mensualidad de renta), si bien, para que la misma se aplique debe estar expresamente prevista en el contrato.
Por último, sólo nos queda decir que son muchos más los problemas que se pueden dar en la práctica y que no hemos incluido en este artículo para no cansar al lector, pero que en la gran mayoría de las ocasiones se resolverían o incluso no se darían, si se contase con contratos personalizados y realizados por expertos en la materia.