Una de las cuestiones que más dudas genera a propietarios e inquilinos es, sin duda, la duración del contrato de arrendamiento y las posibles excepciones que regula la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En primer lugar, hemos de comenzar destacando que la duración del contrato despliega distintos derechos y obligaciones a las partes dependiendo de la fecha en la que se formalizó el contrato, concretamente si se firmó antes o después del 6 de julio de 2013, en que se modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos.

También debe diferenciarse entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para un uso distinto, como por ejemplo, locales de negocio. En éste último caso, las partes tienen un margen de negociación mucho más amplio, a diferencia de lo que sucede en el alquiler de viviendas, donde la ley limita mucho la voluntad de las partes a regular de forma libre sus intereses.

Centrándonos en los arrendamientos de vivienda, debemos partir de la idea de que la ley concede al inquilino el derecho de permanecer en la vivienda durante un tiempo mínimo, algo que es lógico, porque de lo contrario nadie estaría interesado en alquilar ante la incertidumbre de tener que hacer las maletas y abandonar la casa en cualquier momento.

Es aquí donde tenemos que distinguir el momento en que se firmó el contrato, tal y como indicábamos anteriormente. Así, si se firmó antes del 6 de julio de 2013, el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de cinco años, incluso aunque en el contrato se estipulara un plazo inferior. En caso de que el alquiler se haya formalizado en una fecha posterior a la reseñada, la duración mínima del arrendamiento podrá llegar hasta los tres años, sea cual sea el plazo que ambas partes hayan convenido en el contrato de alquiler.

Como vemos, la última reforma operada en la LAU trató de proteger algo más a los propietarios, a quienes puede tranquilizar el hecho de que, ante inquilinos problemáticos, el contrato no se prorrogará más allá de los tres años si ellos no quieren.

Hablamos, como vemos, de un derecho del arrendatario a permanecer en la vivienda durante un tiempo mínimo, pero ¿podría éste irse en cualquier momento y, de ser así, qué consecuencias tendría? Ésta es otra cuestión que ha sido objeto de modificación y también en éste caso hemos de atender a la fecha en que se firmó el contrato. Así, si se firmó con posterioridad al 6 de julio de 2013, y quiere abandonar la casa antes de finalizar el plazo pactado o su prórroga, debe avisar al arrendador con una antelación mínima de un mes al momento que deba irse y pagar la indemnización por abandono anticipado que la ley permite incluir en el contrato: los primeros seis meses deben pagarse íntegros, suponiendo que el inquilino quiera marcharse dentro de ese periodo. Si, por ejemplo, lleva cumplidos cuatro meses, deberá abonar dos mensualidades. Si así se ha pactado en el contrato, también tendrá que pagar un mes de renta por cada año que falte para completar el alquiler pactado, en su caso.

Si, por el contrario, se firmó el contrato antes de la fecha indicada, la situación es muy distinta porque la ley no contempla la posibilidad de recibir una indemnización ante tal incumplimiento. En estos casos son muchas las interpretaciones que nos encontramos en los Juzgados. Por lo general se tiende a ponderar el perjuicio que el incumplimiento del plazo pactado genera al arrendador, y en base a ello, el Juez determina cuál ha de ser la indemnización a la que éste tiene derecho.
Hemos analizado la regla general de duración de los contratos de arrendamientos y reflejado las consecuencias del incumplimiento contractual por parte del inquilino, pero, ¿y si es el propietario quien quiere disponer de la vivienda antes de que se cumpla el plazo pactado o legal? ¿puede recuperar la posesión de algún modo?

Nuevamente en éste caso hay que tener en cuenta el momento en el que se formaliza el contrato.

Así, para contratos posteriores al 6 de julio de 2013, si el propietario quiere recuperar la casa antes de los tres años de plazo legal, no es necesario que haga constar nada al respecto en el contrato siempre que exista una situación justificada de necesidad y no de mera conveniencia. Exige la ley que el arrendador comunique al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Tendrá que avisar dos meses antes de la fecha en que desee disponer de la casa, pero siempre respetando el primer año, ya que el inquilino tiene derecho a vivir en la casa durante un año si así lo desea.

Sin embargo, para contratos anteriores al 6 de julio de 2013, la situación es bien distinta porque hasta la reforma era necesario que en el contrato ambas partes hubieran hecho constar expresamente que el propietario podía denegar cualquiera de las prórrogas anuales obligatorias (hasta cinco años) en casos de necesidad. Si no se hacía constar, el propietario carecía de tal derecho.