Muchas son las personas que hoy en día, debido a la falta de financiación de las entidades financieras, se ven obligadas a arrendar una vivienda donde vivir en lugar de adquirir una.

Cuando llega este momento y a pesar de la importancia que tiene tanto para arrendador como para arrendatario el contenido de las cláusulas recogidas en el contrato, resulta que a nivel práctico, casi ninguna persona decide acudir a un letrado para que le asesore en la redacción del contrato, sino que directamente acuden a internet, cogen un borrador de un contrato, y lo firman.

Pues bien, lo primero que tiene que saber toda persona que vaya a arrendar una vivienda, es que al contrario de lo que ocurre con los arrendamientos no dedicados a vivienda habitual donde las partes tienen mucha libertad de contratación, en el supuesto de arrendamiento de vivienda hay un contenido por ley que debe respetarse en todo caso, siendo nulas aquellas cláusulas que contravengan lo dispuesto en la Ley en perjuicio del arrendatario.

Así, a continuación detallaremos cuáles son los principales puntos del contrato de arrendamiento que suelen generar polémicas entre las partes:

1º Fianza: la fianza, en el supuesto de arrendamiento de vivienda habitual, debe ser por ley de una mensualidad de renta, sin embargo, muchas son las ocasiones en las que el propietario de la vivienda, por desconocimiento, solicita dos mensualidades (que es el importe que se establece, en caso de locales comerciales).

2º Plazo: el período de duración de los arrendamientos de vivienda, podrá ser libremente pactado por las partes, si bien, con la última reforma operada en al año 2013, el período mínimo de vigencia que se le concedía al arrendatario se ha visto reducido de 5 a 3 años. Es decir, en todo momento el arrendatario de una vivienda tiene, por ley, asegurado el período de tres años.

3º Resolución anticipada e indemnización: con la última reforma, resulta que en caso de resolución anticipada de un contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, se establece la posibilidad de que una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato, y con un preaviso de un mes, el arrendatario pueda abandonar la vivienda. Dicha posibilidad que está prevista por ley, conlleva siempre y cuando se haya hecho constar expresamente en el contrato, la facultad de exigir una indemnización por parte del arrendador equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del contrato o su parte proporcional. Es decir, transcurridos los 6 primeros meses, toda arrendatario podrá abandonar la vivienda arrendada, con la única consecuencia de tener que pagar una indemnización de un mes por año que reste de cumplimiento del contrato.

Al igual que los puntos anteriores, hay muchos otros aspectos del contrato que pueden ser negociados, respetando los limites impuestos por la Ley, y que pueden redactarse en beneficio de una parte o de otra, en función de quien sea la persona que encarga el contrato al letrado correspondiente.

Por todo lo anterior, y por las consecuencias tan perjudiciales que puede tener para la persona que arrienda o que es propietaria de la vivienda la suscripción de un contrato “modelo”, es por lo que mi recomendación de esta semana es que con anterioridad a la firma de un contrato de arrendamiento, ya se esté en una posición jurídica o en la otra, se consulte a un abogado que redacte y revise el contrato teniendo en cuenta todas las características concurrentes al caso concreto y la posición de su cliente, para hacer el contrato lo más ventajoso posible.